Adwokat Warszawa - Podział majątku a kredyt hipoteczny

Adwokat w Warszawie pomaga zaplanować taki podział. Ustala, kto realnie może przejąć dług, czy bank zgodzi się zwolnić drugą osobę i jak zabezpieczyć roszczenia, jeśli tego nie zrobi. Doradzamy zarówno przy ugodzie, jak i w postępowaniu sądowym oraz przy dokumentach składanych do banku, aby podział nie zostawił jednej strony z długiem, na który nie ma już wpływu.

Najważniejsze informacje

• Sąd dzieli majątek, nie kredyt: o zmianie dłużnika decyduje wyłącznie bank.
• Bez zgody banku oboje małżonkowie pozostają dłużnikami solidarnymi.
• Mieszkanie warte 700 000 zł z kredytem 350 000 zł daje 175 000 zł spłaty.
• Wniosek o podział majątku to opłata stała 500 zł i zwykle 6 do 18 miesięcy.
• Bank ocenia dochód osoby przejmującej kredyt, a nie treść ugody małżonków.

Podział majątku a kredyt hipoteczny: sąd nie dzieli długu

Przypomnijmy, że podział majątku wspólnego rozstrzyga, kto zatrzyma poszczególne składniki majątku i jaką spłatę zapłaci drugiej stronie. Kredyt hipoteczny jest osobną umową, zawartą z bankiem, a nie z małżonkiem, dlatego sąd w postanowieniu o podziale nie może zmienić dłużnika. Może natomiast ustalić, że kredyt obciąża majątek wspólny, i odliczyć jego saldo przy obliczaniu spłat.

Majątek wspólny to nie to samo co wspólny kredyt

Kredyt zaciągnięty w czasie małżeństwa na zakup mieszkania jest długiem obciążającym majątek wspólny. Sąd bierze go pod uwagę: najpierw ustala wartość nieruchomości, potem odejmuje saldo kredytu, a resztę dzieli między byłych małżonków. To rozliczenie działa jednak tylko między nimi. Wobec banku nadal obowiązuje umowa, w której widnieją oba nazwiska, i to ona decyduje o odpowiedzialności za raty.

Hipoteka nie znika po rozwodzie

Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności banku, wpisane w księdze wieczystej nieruchomości. Wyrok rozwodowy ani postanowienie o podziale majątku jej nie usuwają. Wpis wykreśla się po spłacie kredytu, na wniosek banku. Do tego czasu każdy, kto kupuje lub przejmuje taką nieruchomość, musi liczyć się z tym obciążeniem, a bank zachowuje prawo zaspokojenia z mieszkania niezależnie od tego, kto w nim mieszka.

Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego). Bez zgody banku ustalenia między małżonkami nie zmieniają tego, kto odpowiada za raty.

Krok 1: Ustal, kto odpowiada wobec banku, i skompletuj dokumenty

Zacznij od rozróżnienia, które w praktyce decyduje o całej sprawie: inną rolę ma dłużnik osobisty, czyli osoba, która podpisała umowę kredytową, a inną dłużnik hipoteczny, czyli właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeśli twoje nazwisko nie widnieje w umowie, nie odpowiadasz całym majątkiem, ale bank może dochodzić zaspokojenia z twojego udziału w mieszkaniu. To zmienia sposób rozmowy z bankiem.

Co przygotować przed pierwszą rozmową

Umowę kredytową ze wszystkimi aneksami oraz harmonogram spłat.

Zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia i ewentualnych opóźnieniach, zamówione blisko terminu rozmów, bo banki wystawiają je z krótką ważnością.

Odpis z księgi wieczystej, dostępny bezpłatnie w portalu EKW.

Wyrok rozwodowy z klauzulą prawomocności albo odpis aktu małżeństwa, jeśli podział następuje bez rozwodu.

Zaświadczenia o dochodach za ostatnie 6 do 12 miesięcy, potrzebne, gdy któreś z was chce przejąć kredyt.

Orientacyjną wycenę mieszkania albo gotowy operat szacunkowy.

Jak sprawdzić swoją sytuację w dokumentach

W umowie szukaj słów kredytobiorca i współkredytobiorca. To oni są dłużnikami solidarnymi, co oznacza, że bank może żądać całej raty od każdego z nich z osobna. Osoba, która tylko wyraziła zgodę na zaciągnięcie zobowiązania albo jest współwłaścicielem mieszkania, bez podpisu pod umową nie odpowiada osobiście, ale jej udział pozostaje obciążony hipoteką. Ta różnica bywa pomijana i właśnie na niej najczęściej wywracają się ustne ustalenia między małżonkami.

Krok 2: Wyceń nieruchomość i policz, co realnie jest do podziału

Podział liczy się na wartościach netto, nie na cenach z ogłoszeń. Operat szacunkowy dla mieszkania w Warszawie kosztuje zwykle od 500 do 1 000 zł, dla domu od 1 000 do 2 000 zł. W sądzie wycenia biegły, a zaliczka na jego pracownię to najczęściej od 800 do 1 500 zł. Bez tej liczby nie da się rzetelnie ocenić, czy spłata jest w ogóle realna.

Przykład: mieszkanie warte 700 000 zł

Przyjmijmy, że mieszkanie jest warte 700 000 zł, a saldo kredytu wynosi 350 000 zł. Majątek netto to 350 000 zł, czyli po 175 000 zł na każdą stronę. Osoba, która zatrzymuje lokal i bierze na siebie cały kredyt, płaci drugiej 175 000 zł spłaty. Przy sprzedaży za 700 000 zł bank odbiera swoje 350 000 zł z ceny, a pozostałe 350 000 zł dzieli się po połowie. Te dwie drogi dają ten sam wynik finansowy, ale różnią się tym, kto dalej widnieje w umowie kredytowej.

Co zmienia ten rachunek

Do wartości netto wchodzą też nadpłaty kredytu, nakłady z majątku osobistego na mieszkanie oraz wkład własny pochodzący z darowizny od rodziców. Jeśli na zakup mieszkania jedno z małżonków przeznaczyło 100 000 zł ze sprzedaży własnego mieszkania, sąd może rozliczyć tę kwotę jako nakład i odpowiednio podnieść jego udział w spłacie. Zbierz więc przelewy, umowy i potwierdzenia, zanim pojawi się pierwsza propozycja podziału.

Krok 3: Wybierz wariant podziału z kredytem

Każdy z czterech wariantów ma inne wymagania wobec banku i inne ryzyko. Wybór nie jest kwestią upodobań, a tego, czy bank zaakceptuje osobę przejmującą dług i czy cena mieszkania pokryje saldo kredytu.

Wariant	Kto płaci raty	Potrzebna zgoda banku	Czas i koszt	Główne ryzyko
Przejęcie mieszkania i kredytu przez jedną osobę	osoba przejmująca	tak, na zwolnienie drugiej strony	1 do 4 miesięcy, opłata za aneks zwykle 200 do 500 zł	bank odmawia przy zbyt niskim dochodzie
Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu z ceny	nikt, kredyt znika po sprzedaży	nie, potrzebne zaświadczenie o saldzie	3 do 6 miesięcy, koszty notariusza i pośrednika	cena nie pokryje salda kredytu
Współwłasność i wspólne opłacanie rat	oboje, po połowie	nie	bez dodatkowych kosztów	konflikt i egzekucja z obu majątków
Spłata bez zgody banku i rozliczenie regresowe	ten, kto został w mieszkaniu	nie	kilka miesięcy do roku, możliwy proces	dług nadal obciąża oboje

Przejęcie kredytu przez jedną osobę

To rozwiązanie najczęściej wybierane, gdy jedna strona chce zostać w mieszkaniu, a druga chce mieć sprawę zamkniętą. Wymaga wniosku do banku, pozytywnej oceny dochodu i aneksu do umowy. Dopiero po jego podpisaniu były małżonek wychodzi z długu. Do tego momentu ugoda majątkowa nie chroni go przed bankiem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Sprzedaż z hipoteką jest dziś standardem. Notariusz wpisuje w akt zobowiązanie do spłaty kredytu z ceny, bank wydaje zaświadczenie o saldzie i pełnomocnictwo do wykreślenia hipoteki, a kupujący nie przejmuje cudzego długu. To najprostsza droga, gdy żadna ze stron nie ma dochodu pozwalającego udźwignąć ratę w pojedynkę.

Krok 4: Uzyskaj zgodę banku na zmianę dłużnika

Wniosek o zwolnienie współkredytobiorcy muszą podpisać obie strony, nawet jeśli jedna z nich nie chce już mieć nic wspólnego z kredytem. Bank ma zwykle 30 do 60 dni na decyzję, a opłata za aneks wynosi od 200 do 500 zł. W sprawach, w których treść ugody i warunki banku trzeba uzgodnić równolegle, pomocne bywa wsparcie pełnomocnika: negocjacje z bankiem prowadzimy razem z klientem, ustalając, kto składa wniosek, jakie dokumenty dołączamy i co zrobić, gdy pierwsza decyzja jest odmowna.

Co bank bierze pod uwagę

Liczy się dochód netto osoby przejmującej kredyt, jej pozostałe zobowiązania i wiek w dniu ostatniej raty. Banki przyjmują zwykle, że rata nie powinna przekraczać 40 do 50 procent dochodu gospodarstwa. Znaczenie ma też forma zatrudnienia (umowa na czas nieokreślony wypada najlepiej, działalność gospodarcza wymaga zwykle 12 do 24 miesięcy historii) oraz wpisy w BIK. Historia spłat tego konkretnego kredytu działa tu na korzyść, bo pokazuje, że zobowiązanie było obsługiwane terminowo.

Co zrobić, gdy bank odmawia

Odmowa nie zamyka drogi. Można refinansować kredyt w innym banku na jedną osobę i spłacić stary, można sprzedać mieszkanie, można wreszcie zostać przy współkredytobiorcy i uregulować wzajemne rozliczenia w ugodzie. Każda z tych dróg wymaga jednak innych dokumentów, dlatego decyzję warto podjąć przed złożeniem wniosku do sądu, a nie po nim.

Krok 5: Podpisz ugodę albo złóż wniosek o podział majątku

Ugoda jest szybsza i tańsza, ale działa tylko wtedy, gdy obie strony ją akceptują. Wniosek do sądu rozstrzyga sprawę nawet wbrew woli drugiej osoby, kosztuje jednak czas i pieniądze. Opłata stała od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi 500 zł, a sprawa w Warszawie trwa zwykle od 6 do 18 miesięcy, dłużej, gdy potrzebna jest wycena biegłego albo strony spierają się o nakłady.

Ugoda majątkowa

Ugoda musi być pisemna, a jeśli przenosi własność nieruchomości, potrzebny jest akt notarialny. Ugoda zawarta przed sądem i zatwierdzona postanowieniem zastępuje akt i stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. W treści warto rozdzielić trzy rzeczy: kto dostaje mieszkanie, kto spłaca kredyt i co się stanie, jeśli bank nie zwolni drugiej strony. Bez trzeciego punktu ugoda bywa niewykonalna.

Sądowy podział majątku

Wniosek składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego, w postępowaniu nieprocesowym. Sąd ustala skład majątku, jego wartość i sposób podziału, a następnie zasądza spłatę, którą może rozłożyć na raty. Postanowienie prawomocne jest tytułem do wpisu w księdze wieczystej. Pamiętaj, że bank nie jest stroną tego postępowania i sąd nie może nakazać mu zwolnienia dłużnika.

Krok 6: Zabezpiecz roszczenie regresowe, gdy bank nie zwolni

Jeśli pozostajesz dłużnikiem solidarnym, a raty płaci wyłącznie druga strona, twoja sytuacja jest pozornie bezpieczna. W praktyce każde opóźnienie obciąża twoją historię w BIK, a przy wypowiedzeniu umowy bank może dochodzić całej kwoty od ciebie. Z drugiej strony, gdy to ty płacisz całą ratę, masz roszczenie o zwrot połowy na podstawie art. 376 Kodeksu cywilnego. To roszczenie regresowe trzeba jednak udowodnić, a więc zachować potwierdzenia przelewów i wezwać drugą stronę do zapłaty.

Co wpisać do ugody

Warto wskazać wysokość raty, sposób jej opłacania i zasadę, że spłata kredytu zalicza się na poczet spłaty należnej drugiej stronie. Skutecznym zabezpieczeniem jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym albo hipoteka na rzecz byłego małżonka, ustanowiona obok hipoteki banku.

Kiedy samo zabezpieczenie nie wystarcza

Jeśli druga strona nie ma majątku, każde roszczenie pozostanie na papierze. Wtedy lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania i podział gotówki albo przejęcie kredytu po refinansowaniu, nawet gdy oznacza to wyższą ratę przez pierwsze miesiące.

Co robić, gdy bank odmawia albo druga strona przestaje płacić

Najczęstszy scenariusz to odmowa banku przy dochodzie zaledwie wystarczającym na ratę. Drugi to zaprzestanie płacenia rat przez stronę, która miała je regulować na podstawie ustaleń między małżonkami. W obu przypadkach bank działa według umowy, a nie według tego, co strony ustaliły między sobą.

Bank odmawia zwolnienia

Sprawdź, czy odmowa dotyczy dochodu, wieku czy historii kredytowej, bo każda z tych przyczyn ma inne rozwiązanie. Przy dochodzie pomaga wliczenie premii i dodatków albo wydłużenie okresu kredytowania. Przy wieku ratuje współkredytobiorca wspierający, na przykład dorosłe dziecko. Przy BIK trzeba najpierw naprawić historię, co zajmuje kilka miesięcy.

Druga strona przestaje płacić raty

Nie czekaj na wypowiedzenie umowy. Opłać ratę, zbierz potwierdzenie i wezwij drugą stronę do zwrotu połowy na piśmie. Jeśli małżonek uchyla się od płacenia, sprawę można rozliczyć w toczącym się postępowaniu o podział majątku albo osobnym pozwem. Wcześniej warto sprawdzić w banku saldo i wysokość odsetek karnych, bo te kwoty zmieniają sens dalszych negocjacji.

Podsumowanie

Zanim złożysz wniosek o podział majątku, zapytaj bank, na jakich warunkach zwolni współkredytobiorcę, i dopiero do odpowiedzi dopasuj wariant: przejęcie kredytu, sprzedaż czy ugoda z zabezpieczeniem regresu. Kolejność ma większe znaczenie niż samo postanowienie sądu. Jeśli chcesz sprawdzić, jak ułożyć te kroki w swojej sprawie, zapytaj o możliwość konsultacji w naszej kancelarii, zanim podpiszesz pierwszy dokument.

Najczęściej zadawane pytania

Czy bank musi zgodzić się na przejęcie kredytu przez jedną osobę?

Nie. Bank decyduje samodzielnie, a zgoda zależy od dochodu osoby przejmującej, jej wieku i historii w BIK. Sąd nie może banku do tego zmusić, dlatego wniosek do banku składa się zwykle przed wnioskiem o podział majątku.

Kto płaci raty po podziale majątku?

Ten, kto fizycznie obsługuje kredyt, czyli najczęściej osoba, która została w mieszkaniu. Wobec banku nadal odpowiadają oboje, dopóki nie podpisze on aneksu zwalniającego jedno z nich. Ustalenia między małżonkami wiążą tylko ich.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem i podzielić pieniądze?

Tak. Kredyt spłaca się z ceny sprzedaży, a bank wydaje zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki. Nadwyżkę nad saldem dzieli się zgodnie z ugodą albo postanowieniem sądu.

Jak wygląda sądowy podział majątku z hipoteką?

Sąd ustala wartość mieszkania, odejmuje saldo kredytu i zasądza spłatę na rzecz drugiej strony. Hipoteka pozostaje wpisana do czasu spłaty kredytu, a bank nie jest stroną postępowania i nie zmienia przez nie warunków umowy.